アパート経営のネット失敗談にあえて、よく勉強した「一般人」がツッコんでみた。
企業サイトや自称専門家の意見なんて
資料請求や、セミナー参加の
『結論ありき』で
結局信用できなくないですか？
アパート経営について興味があるけど、調べてみると
いかにもまともそうな、失敗談とか、予備知識とか、いろいろ見つかりますけど
実際どこまでネットの情報なんて信用して良いものなんでしょうか？
とりあえず「アパート経営」や「アパート経営 リスク」で検索した内容をまとめつつ、得た知識で色々ツッコミを入れていこうと思います。
参考にしたサイト（ブログ）
参考１：本当は教えたくない！「アパート経営は儲かるのか」の答えを大暴露 - 不動産売却の教科書
本当は教えたくない！「アパート経営は儲かるのか」の答えを大暴露
更新日：2018年4月21日
日本の人口は減少している中、ここ数年アパート等の借家系の着工戸数は増えています。
これだけアパートが増えているというのは、やはりアパート経営は儲かるのでしょうか。
これからアパート経営をしようとしている人の中には、
アパート経営は儲かるのか
どう考えてもアパート経営は儲からないのではないのか
儲かるアパート経営にするにはどうしたら良いのだろうか
等々のことを思っている方も多いと思います。
結論からすると、アパート経営は儲からない場合が多いです。
そこで今回の記事では、「アパート経営は儲かるのか」という点にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは銀行やハウスメーカーが教えてくれないアパート経営の怖さと対策を知ることができます。
目次 [非表示]
1.「儲かる」視点よりも「相続対策」
増加要因は相続税法の改正
アパートが相続対策となる理由
建築費が高騰してアパート経営は儲からなくなってきている
2.アパート経営の利益とキャッシュフローの違い
利益は出るアパート経営
キャッシュフローはプラスとは限らない
建築費の高騰がキャッシュフローを苦しめている
借入金が必要ない自己資金を持っている人はアパート経営は儲かる
3.アパート経営の会計上の利益
抑えておきたい「NOI」の意味
「減価償却費」は経費として認められるため節税効果あり
築年数が古くなるほど利益が増え税負担が増える
4.アパート経営で重要なのは「キャッシュフロー」
アパート経営が儲からない原因は借入金
借入金が増えたのは建築費が高騰したため
今日の日本は「不動産投資」は悪い環境
5.アパート経営で儲からない3つの注意点
注意点1.提案の設計のままだと儲からない
注意点2.自己資金が十分にないと儲からない
注意点3.土地から買うと儲からない
6.儲かるアパートにする3つのポイント
儲かるための3つのポイント
管理を他人任せにしない
お金を他人任せにしない
7.まとめ
1.「儲かる」視点よりも「相続対策」
増加要因は相続税法の改正
国土交通省の公表している新設住宅着工戸数においては、貸家系の新築着工戸数が平成28年は433千戸(前年比＋11.2％)、平成27年度は390千戸(前年比＋6.4％)となっており、平成27年度以降は増加傾向にあります。
アパート建築の増加の主な要因は、「儲かるからやっている」とうよりは、「相続対策のためにやっている」という人が増えたことが理由です。
相続に関しては、平成27年1月1日より、相続税法が改正され、相続税を払う可能性のある人たちが増えました。
従来、相続税は国民全体の4％程度という限られた資産家しか課税されませんでした。
なぜ、限られた人しか課税されないかと言うと、相続税には「基礎控除額」というものが定められているからです。
改正前の基礎控除額の規定は、「5,000万円＋法定相続人の数×1,000万円」でした。
例えば、法定相続人が妻1人、子2人で計3人となる場合、基礎控除額は8,000万円と計算されます。
基礎控除額が8,000万円であるため、8,000万円以上の資産を持っている人のみ相続税が発生しました。
従来、このような基礎控除額以上の資産を持つ人たちが全体の4％程度しかいなかったということになります。
相続の基礎控除額が改正されて、相続税の対象者が4％→6～7％に増える
ところが、改正後の基礎控除額の規定は、「3,000万円＋法定相続人の数×600万円」となりました。
【改正前：～2015年1月1日】相続税 5,000万円+法定相続人の数×1,000万円
【改正後：2015年1月1日～】相続税 3,000万円+法定相続人の数×600万円
例えば、法定相続人が妻1人、子2人で計3人となる場合、基礎控除額は4,800万円と計算されます。
基礎控除額が4,800万円であるため、改正後は4,800万円以上の資産を持っている人にも相続税が発生することになります。
改正後の基礎控除額以上の資産を持つ人は、全体の6～7％になると言われています。
そのため、相続対策をする必要性のある人が増えたというのがアパート着工の増えた理由です。
アパートが相続対策となる理由
では何故、アパートを建てることが相続税対策となるのでしょうか。
相続財産の計算では、アパートのような他人に貸す不動産を保有すると、自分で自由に使えないという権利が制限されるため、その資産は評価額が落ちるというルールがあります。
アパートには土地と建物がありますが、土地は「貸家建付地評価」、建物は「借家権割合による評価減」という評価減を受けます。
また土地については、相続税路線価で評価されます。
相続税路線価は時価相当とされている地価公示価格の80％程度に設定されています。
建物については、固定資産税評価額で評価されます。
新築建物の場合、固定資産税は請負工事金額の50％程度です。
土地については、路線価評価で減額された土地が、さらに貸家建付地で減額
建物については、固定資産税評価額で減額された建物が、さらに借家権割合による評価減で減額
さらに、アパート建築で借入金があると、その借入金の分だけ相続税財産が減額
しかも近年は超低金利であるため、借入もしやすい環境です。
アパートを借入金で建築すると、相続財産を圧縮してくれるだけでなく、さらに賃料収入と言う安定収入が得られるというＷメリットがあります。
アパート経営は相続税対策における机上の理論では「最も理にかなった相続対策」と言えるのです。
アパートによる相続対策シミュレーションを見せられると、納得感があります。
「儲かるか・儲からないか」という判断ではなく、「相続対策になるか・ならないか」という判断の上でアパート経営を決断する人が多く、アパートは増えているのです。
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建築費が高騰してアパート経営は儲からなくなってきている
ただし、アパート経営は、確実に儲からなくなってきています。
その最たる原因は建築費の高騰です。
現在、建築費が高騰しており、アパートの利回りがとても低くなっています。
そのため30年前の大家さんよりも今の大家さんは遥にリスキーな環境でアパート経営を行っています。
そこで次にアパート経営における収益とキャッシュフローの違いについて見ていきます。
2.アパート経営の利益とキャッシュフローの違い
利益は出るアパート経営
近年、郊外でアパート経営を始めた方は、アパート経営で得られる手残りがほとんどありません。
手残りとはキャッシュフローのことです。
ほとんどゼロかもしくはマイナスという方もいます。
「儲かるか・儲からないか」という観点には、「会計上の利益」と「キャッシュフロー」の2種類があるということを知る必要があります。
会計上の利益とは、賃料収入から固定資産税等の諸経費を引いた利益です。
ほとんどのアパート経営では、会計上の利益はプラスです。
そのため、賃料収入から諸経費を引いてもプラスになるため、アパート経営は会計上「儲かる」と捉えて構いません。
ところが怪しいのはここからです。
アパート経営で利益が出れば税金が発生します。
さらに、税引後の利益から借入金の返済を行わなければなりません。
キャッシュフローはプラスとは限らない
借入金の返済まで含めたお金の流れをキャッシュフローと言います。
近年は建築費の高騰に伴い、借入金が増えているため、最近の大家さんはキャッシュフローが確実に悪くなっています。
ポイントとしては、借入金の元本返済は会計上の費用にならないという点です。
借入そのものが売上にならないのと同様に、逆である借入の返済も費用にはなりません。
つまり、借入金の返済が大きくても、それは節税にはなりません。
借入金の返済はあくまでも税引後の利益の中から行うため、借入金が多ければ多いほど、キャッシュフローは悪くなります。
建築費の高騰がキャッシュフローを苦しめている
最近は、アパートが供給過剰と言われています。
そのため供給過剰だけがアパートの儲からない理由と捉えられがちです。
ところが、近年の大家さんの苦しい理由は、供給過剰だけではありません。
アパート建築費があまりにも高いため、返済負担が大き過ぎて、キャッシュフローがスレスレのリスクの高い経営をしています。
アパート経営は、キャッシュフローベースで考えるとほとんど「儲からない」ということになります。
借入金が必要ない自己資金を持っている人はアパート経営は儲かる
ただし、かなり自己資金を用意している人や100％自己資金で行っている人は、話が別です。
アパート経営は、会計上は儲かります。
そのため、返済負担が少ない人であれば今の時代でもアパート経営は十分に儲かるということになります。
自己資金が豊富で借入金が必要ない人は「アパート経営」にトライしてみる価値あり
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以上、ここまで収益とキャッシュフローの違いについて見てきました。
ではアパート経営の会計上の利益とはどのように計算されるのでしょうか。
そこで次にアパート経営の会計上の利益について見ていきます。
3.アパート経営の会計上の利益
抑えておきたい「NOI」の意味
アパート経営の売上は賃料収入になります。
サブリース(一括借上げ)契約をしている人はサブリース会社からの賃料収入になります。
アパート経営の固定費としては、土地と建物の固定資産税および都市計画税、建物の保険料、清掃費等があります。
これらは経常的に発生しますが、大した金額ではありません。
また突発的に修繕費も発生します。
空室が発生した場合には、仲介手数料等の入居者募集費用やクロスの貼替費用等が発生します。
アパート経営では、経常的な支出は賃料収入の15％程度です。
突発的な支出を含めても、経費率は賃料収入の高々30％程度です。
賃料収入からこれらの実際の支出を伴う費用を控除したものをNOI(Net Operating Income)と呼びます。
NOIは実質収益を表す投資用語です。
「減価償却費」は経費として認められるため節税効果あり
さらに会計上の費用として減価償却費が加わります。
減価償却費とは、建物の取得原価を毎期一定のルールで費用として配分して計上されるもの
減価償却費は実際にお金が出ていくものではないですが、会計上は費用として認められるため、節税効果があります。
減価償却費は新築当初は賃料収入の50％程度です。
実際に支出される費用が高々30％、減価償却費が50％だとすると、経費率は高くても80％となり、20％が利益です。
この20％の利益が課税対象となります。
アパート経営はほとんど経費がかからないため、会計上はしっかりと利益が出ます。
繰り返しますが、アパート経営は、会計上は儲かるというのが基本です。
経年とともに節税効果が低くなる
ただし、1点注意が必要です。それは「減価償却費なので経年とともに節税効果が低くなる」です。
減価償却費は法定耐用年数という決められた期間の中で費用配分が行われます。
木造アパートであれば躯体部分が22年で償却されます。
また設備部分はざっくり15年(細かく言うともっと短いのもあります)で償却されます。
減価償却費は、設備部分の耐用年数が15年であるため、当初15年間はある程度の減価償却費があります。
15年を過ぎると償却が躯体部分のみとなるため、減価償却費が減ります。
さらに22年を過ぎると躯体部分の減価償却費も無くなります。
つまり減価償却費は築浅物件の方が多く、築古物件になるほど少なくなるということになります。
これは裏を返すと節税効果は築浅物件の方が高く、築古物件の方が低いということも意味しています。
ポイント
アパート経営は、築年数が古くなるほど会計上の利益が増加
一見すると良いような話ですが実は違います。
築年数が古くなるほど利益が増え税負担が増える
築年数が古くなると利益が増えるため、税負担が大きくなります。
アパート経営は築年数が増えるほど税負担が増えてしまうという特徴があります。
概念図で表すと以下のようになります。
アパート経営の築年数と税負担の関係
アパート経営の築年数と税負担の関係
以上、ここまでアパート経営の会計上の利益について見てきました。
このようにアパート経営は会計上利益がでるため「儲かる」気がしますが、問題は会計上の利益ではありません。
重要なのはキャッシュフローです。
そこで次にアパート経営のキャッシュフローについて見ていきます。
4.アパート経営で重要なのは「キャッシュフロー」
アパート経営が儲からない原因は借入金
アパート経営は儲からないと思っている人が少なくありません。
儲からないと感じるのは、キャッシュフローが悪いからです。
キャッシュフローとは借入金の返済も考慮した実際のお金の流れになります。
まず借入金の返済がない場合のキャッシュフローを考えます。
キャッシュフローとは、実際のお金の流れですので、お金が出ていかない減価償却費を考慮する必要があります。
借入金返済のない場合のキャッシュフローは以下のようになります。
【借入金返済のない場合】キャッシュフロー ＝ 税引後利益 ＋ 減価償却費
次に、借入金の返済のある場合のキャッシュフローを考えます。
借入金は借入金のない場合のキャッシュフローから借入金の元本返済額を控除した金額になります。
【借入金返済のある場合】キャッシュフロー ＝ 税引後利益 ＋ 減価償却費 － 借入金元本返済額
借入金の有無は、キャッシュフローに大きな影響を及ぼします。
もし、「税引後利益＋減価償却費」が借入金元本返済額よりも小さければキャッシュフローがマイナスとなってしまう可能性があります。
借入金が増えたのは建築費が高騰したため
土地を元々持っている人がアパート経営をする場合、借入金の額はアパートの建築工事費で決まります。
東日本大震災以降は建築費が高騰を続けており、最近のアパート経営者はこの借入金元本返済額が重過ぎるというのが特徴です。
地方の家賃の安いところでアパート経営を開始している人の中では、このキャッシュフローがほぼゼロかマイナスという方も少なくありません。
アパートは供給過剰ではあるものの、サブリースによって家賃が保証されているため、会計上の利益がマイナスになることはほとんどありません。
そのため、近年、アパート経営が苦しくなっている直接的な原因は、供給過剰ではないのです。
アパート経営が苦しくなっている直接的な原因は、アパート建築費の高騰であり、それによりキャッシュフローがとても厳しいというのが理由
今日の日本は「不動産投資」は悪い環境
30年前の大家さんは、現在のようにキャッシュフローがスレスレの状態でアパート経営を行うということはあり得ませんでした。
建築費が今よりも半額くらいであったため、建築費を全部借入金で賄っても、十分にアパート経営が可能でした。
ところが、近年はアパートの建築費があまりにも高過ぎるため、それを借入金で補ってしまうと、全く儲からないという状況になっています。
昨今は、土地価格や建築費が高騰しています。
そのためアパートに限らず不動産投資の環境としては最悪です。
今のような時期は、不動産投資には手を出さず、ジッとしていることが一番です。
アパート投資は代表的な不動産投資ですが、今のような投資環境であれば当然儲かりません。
投資環境としてはとても厳しい状況にあるということを理解しておく必要があります。
以上、ここまでアパート経営のキャッシュフローについて見てきました。
アパート経営は、本当に儲かりません。
アパート経営は建築費が高いだけではなく、他にも儲からない原因があります。
そこで次にアパート経営で儲からない3つの注意点についてみていきます。
5.アパート経営で儲からない3つの注意点
アパート経営で儲からない（もしくは失敗している）共通点が3つあります。
儲からない3つの注意点
注意点1.提案の設計のままだと儲からない
注意点2.自己資金が十分にないと儲からない
注意点3.土地から買うと儲からない
注意点1.提案の設計のままだと儲からない
アパート建築を行う場合、ほとんどの方がハウスメーカーに発注します。
ハウスメーカーはコストも安く、工期も早く、品質も高く、サブリースまで提案してくれるため、安心して発注ができます。
ハウスメーカーに頼めば、全くのアパート経営のド素人でも、普通にアパート経営を始めることができます。
そのため、アパート経営ではハウスメーカーの存在は欠かせません。
ハウスメーカーの設計は「儲かる設計」になっていない
ところが、ハウスメーカーであっても、1つ落とし穴があります。
通常、ハウスメーカーに依頼する場合、ハウスメーカーが設計を全て行いますが、その設計が必ずしも土地オーナーが一番儲かる設計にはなっていないという点です。
ハウスメーカーのアパートが、コストが安く、工期も早く、品質が高いのには理由があります。
それはハウスメーカーのアパートは、ほとんどの部材をあらかじめハウスメーカーの工場で組み立てて生産しているためです。
建物を建てるとなると、大工さんが現場で金槌をトントン打つというイメージがあります。
これは現場施工と言われる昔ながらの工法です。
腕利きの大工さんが現場で寸法の測り直し等をしながら、現場で家を作っていくという工法です。
現場施工は現場で家を組み立てるため、品質が現場の大工さんの技術に依存します。
また雨の日があれば工事が延期となるため、工期も長くなります。
毎回現場の状況に応じたオリジナルの家はできますが、その分、コストも高くなります。
ハウスメーカーは規格外の対応が難しい
一方で、ハウスメーカーの施工方法は、事前に工場で多くの規格品を生産します。
その規格品を工事現場に持ち込んで組み立てるという工法を採用しています。
工事現場では、プラモデルの部品を組み立てるように規格品を組み上げるため、短納期でアパートの建築をすることが可能です。
また規格品は大量生産された工業生産品であり、コストも安く品質も一定です。
ところが、ハウスメーカーの規格品にも落とし穴があります。
それは規格外の対応が難しいという点です。
ハウスメーカーの規格品は、ファミリータイプを前提としたものが多いです。
そのため、ワンルームアパートが対応できないハウスメーカーもあります。
ワンルームアパートを依頼すると、ハウスメーカーの利益率が少なくなるため、ワンルームアパートへの変更を嫌がるハウスメーカーも存在します。
ハウスメーカーに設計だけ任せると収益性が低いファミリータイプに
ハウスメーカーの設計だけに任せると、どう見てもワンルームアパートの方が収益性は高いところでも、ファミリータイプの設計で強引に押し進めるハウスメーカーもいます。
ハウスメーカーの設計は、土地オーナーが最も儲かる設計ではなく、ハウスメーカーが最も儲かる設計を持ってくるのが通常
ハウスメーカー任せの設計は、必ずしも土地オーナーが一番儲かる設計とは限りません。
注意ポイント
設計はハウスメーカー任せにせず、修正を加えるべきという点が注意点
注意点2.自己資金が十分にないと儲からない
アパートは、築年数が経過すると、賃料も下落し、空室も多くなります。
また修繕費も増えるため、結果的にNOIが下落します。
NOIが下落しても節税効果のある減価償却費も無くなってしまうと、利益が増えてしてしまいます。
つまり、収入が減っているのに税金が増えるというおかしな現象が生じるのです。
さらに借入金の元本返済額が残っていると、キャッシュフローがさらに悪化します。
収入が減り、税金が増え、借入金の元本返済が減らないというトリプルパンチが生じます。
そのため、アパート経営は築年数が古くなれば古くなるほど苦しいです。
築古のときに借入金の返済が終わっていれば耐えることができますが、残債が残っていると持ちこたえられません。
資産を守るための相続税対策だったのに、結局のところ借入金の返済が苦しくなり、売却して手放してしまうというようなことが生じます。
アパート経営は、理論上、後半戦が厳しいです。
注意ポイント
後半戦に借入金を残さないためにも、自己資金を十分に用意しておくことが注意点
注意点3.土地から買うと儲からない
地方都市や郊外のアパート経営は、ほとんどの方が元々土地を持っている人ばかりが行っています。
アパート経営は、元々土地を持っている人でさえ厳しいのが現実です。
そのため、土地を持っていない人がゼロから土地を購入してアパート経営を始めることは、ほぼ儲かりません。
土地から購入するのであれば、少なくとも土地に関しては自己資金で購入する必要があります。
銀行によっては、アパートローンは土地購入費用を組めない銀行もあります。
銀行としても土地から借入で購入すると返済できないことを十分に分かっているためです。
希に、土地購入費用もローンを出す銀行がありますが、このような銀行は正直言えばとても無責任な銀行です。
例外的に東京23区のような賃料の高いエリアであれば、土地から購入しても何とかなる立地も存在します。
そのような場合であっても、土地を相当に安く購入することは絶対条件です。
アパート経営は、建築費のみのローンを返済するだけでもやっとです。
土地まで借入金で購入してしまうと、キャッシュフローはマイナスとなり儲かりません。
注意ポイント
土地から購入するのであれば、少なくとも土地は自己資金で購入するということが注意点
以上、ここまでアパート経営で儲からない3つの注意点について見てきました。
ではアパート経営でしっかりと儲けるにはどのようにしたら良いのでしょうか。
そこで次に儲かるアパート経営にするにはについて見ていきます。
6.儲かるアパートにする3つのポイント
儲かるための3つのポイント
アパート経営では、管理もお金も他人任せにしている部分が収益を圧迫している原因となります。
そのため、確実に収益を上げていくには、以下の3つを実践することです。
アパート経営が儲かる3ポイント
サブリース(一括借上げ)はしない
自主管理をする
自己資金を十分に用意する
管理を他人任せにしない
まずサブリースをやらなければ、収入が15～20％はアップします。
これはとても大きなことです。次に管理の委託も止めます。
自宅の近くにアパートがあるようであれば、自主管理も可能です。
自主管理をすれば、賃料に対して5％の経費を浮かせることができます。
「サブリースをやめる」・「自主管理を行う」というのは、既にアパート経営を始めた方でも実践できます。
厳しいアパートの経営環境の中でも、生き残って満室大家さんとなっている人たちは、「サブリースをやめる」・「自主管理を行う」を実践している人が多いです。
ポイント
アパート経営を他人任せにせず、知恵を絞って必死に経営している人たちなので、自ずと結果が出ている
お金を他人任せにしない
最後に重要なのが自己資金です。
極論すると、自己資金100％でアパート経営をすれば儲かります。
アパート経営が儲からない最大の理由は借入金の返済にあります。
例えば、昔からやっているお店で「どうしてこの店潰れないのだろう」という店舗を見たころのある人もいると思います。
そのような店は、たいてい無借金経営であることが多いです。
店舗の経営もアパートの経営も、原理は同じです。
ボロアパートでも平然と持っているオーナーさんがいますが、そのようなケースでは借入金は既に返済が終わっている場合が多いです。
アパート経営が「苦しいか・苦しくないか」、「儲かるか・儲からないか」は借入金の多寡で決まります。
ポイント
儲かるアパート経営にするには、自己資金を十分に用意して行うようにする
自己資金が豊富で借入金が必要ない人は「アパート経営」にトライしてみる価値あり
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7.まとめ
以上、「アパート経営は儲かるのか」という疑問に対する答えを徹底解説してきました。
アパートは管理やお金を他人任せにすると儲かりません。
儲かるアパート経営をするには、自分で経営する覚悟と、自分のお金をつぎ込む覚悟が必要になります。
参考２：アパート経営に失敗する人に共通する5つの理由 | TATE-MAGA
アパート経営に失敗する人に共通する5つの理由
ピックアップ, リスク
他の投資やビジネスと同様に、アパート経営も最初から成功が約束されているわけではなく、リスクはあります。
しかし、予測不能な原因で失敗するというケースは少なく、多くの場合は明確な「理由」で失敗しています。そこで今回はアパート経営において、失敗する人に共通している5つの理由をお伝えします。
1. アパートがあれば自然と収入が入ると考えてしまう
当たり前のことですが、アパート経営では入居者がいなければ家賃収入も発生しません。アパートを建てれば、アパートを購入すれば、何もしなくても満室になり賃料収入が入ると安易に考えている方は失敗します。そうならないためには、下記のようなポイントに注意する必要があります。
・空室が発生しても、収支が赤字にならないような対応ができるか
・空室が発生した時に頼ることができる、入居者探しに強い仲介業者を知っているか
・退去者が続出しないような対策を持っているか
新築または築浅で入居者がすぐに決まるような時は、空室が発生しても何とかなるのかもしれません。しかし、満室の時から空室発生時の対策や、空室が何室までなら赤字にならないのかなど、シミュレーションをしておくことが賢明です。アパート経営の手腕は、中長期的な空室対策に現れます。
2. 表面利回りばかりを重視する
不動産投資で重視されるのが「利回り」です。一般的に利回りと呼ばれている「表面利回り」の計算方法は、以下のようになります。
年間賃料÷物件価格×100＝表面利回り（％）
この数字が高ければ高いほど収益率は高く、物件を割安に買うことができれば利回りは高くなります。しかし、表面利回りの高さばかりに注目し、とにかく利回りの高いアパートを安く購入することがベストであると思っている方は、アパート経営で失敗することが多いです。
割安で販売されるアパートは、
・老朽化しており、今後、大規模修繕が必要になる
・古くて住みにくく、入居者が決まりにくい
といった問題が少なくないのです。
割安で売り出されるには、それなりの理由があるということです。こうした物件は購入後に、多大な修繕費用や回収費用が発生したり、空室が続いて家賃収入が減少したりするので、結果的に利回りが低くなってしまうケースが少なくないのです。
3. 「土地勘のない」エリアのアパートを購入してしまう
インターネットで調べたり、大手不動産会社に相談したりすれば、誰でも日本全国の投資向けアパートを簡単に探すことができます。
もし仮に、これからアパート経営を始めようという方が、ご自身の投資条件を満たしたアパートを見つけたとします。そのアパートの所在地が、居住エリア近郊や生まれ育った地元など、土地勘のあるロケーションであれば良いのですが、土地勘のない場所や何時間もかかる遠方エリアにある場合、アパート経営に失敗するケースが少なくないのです。
土地勘のないエリアでは現在の周辺環境を把握できていませんし、物件周辺のアパートの入居率も分からないでしょう。将来の動向を予想することも難しいはずです。「投資条件を満たしたから」という理由だけで、そうしたロケーションの物件に投資してしまうと、失敗する可能性が高いのです。
4. アパート管理をおろそかにしてしまう
理由4 アパート管理をおろそかにしてしまう
アパートの利回りを高めるひとつの方法は、経営にかかるコストを少なくすることです。アパート経営のランニングコストといえば、管理業務にかかる費用でしょう。これを管理会社に依頼すると、一般的に賃料収入の5～8％を支払うことになります。「自分でやれば費用が浮く」と考えて自分でアパート管理をした結果、失敗してしまうケースがあるのです。
アパートの管理業務は、建物の清掃や入居者からのクレーム、提案への対応が中心です。副業でアパート経営をされているオーナーが清掃を自分でやろうとしても、本業の都合や急な用事などですぐ対応できないことも少なからずあるでしょう。
また、入居者から自分にクレームなどの電話連絡があっても、「知らない番号だから電話に出ない」「遅い時間にかかってきたから後日にかけ直す」「細かい要望まで面倒を見る必要はない」というようなことになりがちです。「このアパートは自分の所有物だから」と思うと、つい対応が甘くなりがちです。
実は、こうしたことが空室問題の原因になることが少なくないのです。このような対応が繰り返されると、入居者は「快適に生活できないアパート」という印象を持ち、退去してしまうのです。経費が抑えられるからといって、アパートの管理をおろそかにすると失敗します。
5. 「赤字でも節税に役立つ」という意識でアパート経営する
「不動産投資は節税対策に有効です」というような記事をしばしばメディアで見かけます。確かに、減価償却費などを経費計上することで所得税を減らすことは可能ですし、アパート経営を始めた当初は赤字経営になることも少なくありません。確定申告の際に「損益通算」をすれば、本業の給与所得で払い過ぎた税金を取り戻せるかもしれません。
しかし、いくら節税できるからといって赤字経営を続けるのは本末転倒であり、むしろ弊害があるのです。理由は二つです。
・金融機関からの信用度が低下する
・現金がストックできない
特に、手元に現金が残らない事が問題です。アパート経営では、修繕・維持管理などで突発的な費用が発生することがあります。慢性的な赤字経営の結果、手元に現金がなければ、こうした費用を賄う事ができません。
そうして結局、資金繰りに困りアパート経営が失敗に終わってしまうかもしれないのです。アパート経営は節税のためにするのではなく、収入を増やすためにするのです。
まとめ
これまでアパート経営で失敗を招く5つの理由を簡単にご紹介しました。
最も大切な事は、ご自身のアパートの入居者が快適に暮らせて、あなたの手元にきちんと収益が残るようなアパート経営を目指すということでしょう。今回ご紹介したポイントに注意しながら、ぜひ、あなたのアパート経営を成功させてください。
＞＞不動産投資で年収アップをしたい方へ。アプリではじめられるIoTアパート経営とは
参考３：新築アパート購入・経営して失敗談！恐怖の新築アパート経営 空室スタート～失敗編～｜chisato -不動産賃貸経営博士-
新築アパート購入・経営して失敗談！恐怖の新築アパート経営 空室スタート～失敗編～
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大家 chisato枠にとらわれない大家さんを目指し、自分なりのやり方で行った成功体験や失敗体験を赤裸々に綴ります。
近年増え続ける新築アパート。
新築アパートならすぐ満室になる！と思った貴方は・・
危険信号です！
私自身もそんな“安易”な気持ちから失敗と成功を経験しました。
新築アパートの大家さんになったchisato
はじめまして。
今日からコラムをスタートいたします。chisatoです。
私は現在2棟15室の大家さんをしています。
全て自主管理をしているので、振り返ってみると様々な成功と失敗がありました。
そこで!!
記念すべき第1回目は【失敗】体験から書きたいと思います！
これから不動産を購入したいと考えている方の教訓になれば嬉しいです。
新築アパートを購入！さて、どうすればいいの？？
私は2015年に新築アパート1棟を購入しました。
2LDKの6戸米で9月中旬に入居開始の物件。
ターゲットは新婚さんやファミリー層です。
1棟目から自主管理を選択したので、様々な仲介業者をまわり募集を行いました。
賃貸経営は全くの素人ながら【新築】という強みがあり…「新築だしすぐ決まるでしょ♪」と高を括っていましたが…実はここからが【しくじりの始まり】です…。
近づく入居日・・。
時は過ぎて8月。
入居開始まで1ヶ月を切った頃でしょうか。
私の物件は、2世帯から申し込みが入っていました。
8月の終わりには更にもう1世帯から申し込みが入り、8月までの段階で半分が埋まりました。
いよいよ迎えた9月。
私の計算では入居開始と共に満室スタート！！となる予定でしたが、甘かったですね。
今は新築でも簡単に決まらない時代なのです。
入居はスタートしましたが、結果的に半分しか埋まりませんでした。
増え続ける新築物件
国土交通省が発表した２０１６年度の新設住宅着工戸数は、前年度比５．８％増の９７万４１３７戸でした。賃貸アパートは、１１．４％増の４２万７２７５戸。０８年度以来、８年ぶりの高水準となり、全体を押し上げた結果となりました。
私が始めた２０１５年も新築物件の需要が高まりつつありましたが、
当時は仲介会社や周りの人達からも【新築だしすぐに決まる！】と言われていました。
私も【新築】という部分に自信を持っていましたが、今考えてみると他にも素晴らしい新築物件が軒を連ねている状況で、もはや【新築物件】は入居者にとって選び放題の時代となっているのです。
やり方次第では、入居開始から満室スタートも出来たのかもしれませんが、私は“素人”。こんな素人が簡単に空室を埋められるのであれば、他の業者は苦労しませんよね。
しかし、悩んだ私がとある行動で１ヵ月後には見事、満室となりました。
次回はそんな成功体験をお伝えいたします。
新築アパート空室50％で入居開始（泣）素人大家が1か月で満室にした～成功実践編～
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大家 chisato枠にとらわれない大家さんを目指し、自分なりのやり方で行った成功体験や失敗体験を赤裸々に綴ります。
新築アパートを購入し、入居開始で空室率50%となった大家のchisatoです。
自主管理の私が〝ある行動〟により1ヶ月後には満室となりました。
現在空室でお悩みの方は、是非今回のコラムの内容を実践してみてください。
空室の原因を考える
空室にはそれなりに理由があると思います。
1.家賃が高い
2.立地が悪い
3.宣伝不足
4.新築という油断
他にもたくさんあるかもしれませんが、上記の中で私は3番と4番が当てはまると思いました。
特に“宣伝”を上手く行う事が満室へ近道なのでは？と考えます。
仲介会社へのアピールが大事
自主管理の私が最初に始めた行動はFAXの送信。
必ず毎週金曜日の夜に30社程の不動産会社へFAXを送信していました。
毎週金曜日の夜。という部分には以下のようなメリットがあります。
★翌日の土曜日にFAXを見てもらえる
★土曜日や日曜日は、入居希望者が多く来店するので、少しでも自分の物件を紹介してもらえるようにアピールする。
FAXの内容は、最新の空室状況や、何か他に変化した部分があれば逐一FAXにて報告していました。
また積極的に動いてもらえそうな仲介会社には、私自身が来店して現状の報告や、
自分の物件のセールスポイントを改めて話し
【うちのアパートを紹介してください】と頭を下げてまわりました。
ちなみに私の物件のセールスポイントは、
・立地
・コンビニまで徒歩３０秒！！
・駐車場2台ok
・ゴミステーション有り
特にコンビニがすぐ隣にあるのは、非常に大きなセールスポイントでした。
物件管理は大事！掃除は徹底して行う！
入居開始から2週間で内見希望者は、一気に増えました。
ここで絶対に怠ってはいけないのが‥物件の掃除！！
内見が増えると想像以上に部屋にはほこりが溜まります。
また私が入居募集を行っていた時期が9月～10月だったこともあり、小さな虫の死骸も多々ありました。
せっかく内見までしてもらったのに、部屋の隅にほこりがたまっていたり、小さな虫の死骸があるなんて絶対に嫌ですよね‥・。
私は2日に1回のペースで空室部屋の掃除を行い、ほこり1つない状態を保つように心がけていました。
最大の決め手はコレだ！！
入居開始から3週間がたった頃（10月上旬）には、1世帯から申し込みが入り…残すは1階の2戸のみとなりました。
実はローンの支払い開始が11月に迫っていた為…絶対に10月中には満室にする！と期限を決めていたので…
ここで禁断の手を使いました。
【謝礼です】
毎週金曜日のFAXに【物件を決めてくださった社員の方には、謝礼をご用意しております。何卒よろしくお願い申し上げます】
この文言を加えてFAXを送りました。
すると翌日の土曜日には4社からの入居申し込みが…！！！
なんと最後は、空室の取り合い！という嬉しい悲鳴！！
まさかの展開となりましたが…申し込みの早かった2社の入居者様が決定する運びとなりました。
謝礼という文言で金額はぼかしていましたが…
私の場合は、商品券を1万円分包んでお渡しいたしました。
結局は謝礼か…。と思われてしまうかもしれませんが…。
私にとっては空室が続く方が恐怖です。
胃が痛くて…眠れない日々。
ローンの支払いが始まると自腹でローンを払わなければいけません。
その精神的、また金銭的苦痛を考えるのであれば、謝礼は１つの手段になると思います。
実際に私の場合は、翌日に満室となりました。
やはり宣伝を行う仲介会社がどれだけ自分の物件を紹介したいと思うか？が、最大の決め手になるのではないでしょうか？
どんなに良い物件であっても満室にならなければ経営は上手くいきません。
今まさに空室でお悩みの方は、どれか１つでも試してみてはいかがでしょうか？
参考４：アパート経営は素人にはとても無理な理由を実例から学ぶ - 知らなきゃ大損！お金を貯めるWeb時代の歩き方
^)/
お金を貯めることを通じて、人生を豊かに生きるヒントをアツく語る当サイトの管理人「ぱんぱんぱぱ」です。
さて、この数年、相続税対策やサラリーマンやOLの投資先として、アパートマンション投資が盛んに取り上げられています。
国を挙げて働き方改革が声高に叫ばれ、お金がお金を生む投資により、ゆとりある生活を実現することが推奨されています。
このサイトで何度も取り上げている「貯蓄から投資へ」のパラダイムシフトです。
つみたてNISAやiDeCoはいいでしょう。
しかし、アパートマンション投資にまで、サラリーマンやOLはたまた主婦や退職者がこぞって、参入するのは、管理人はとても？と思っています。
管理人の同僚にもその風潮に踊らされた挙句、大きな負債を抱えてしまった男がいます。
実例から、ほとんど知識のない素人が、アパート経営に手を出すと取り返しのつかない人生が待っていることがあることを語ります。
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１ H氏のライフプラン
２ H氏の驚きの生活
３ H氏が派手に生活できた理由
４ 計画は順調そのもの
5 東日本大震災ですべてが狂う
６ 好事魔多し
７ うまい話で素人が成功するわけがない
８ H氏のその後
９ まとめ
１ H氏のライフプラン
H氏とは、15年ほど前、職場がいっしょでした。
H氏は、生活が派手な男です。
ゴルフが趣味で、毎月のように東南アジアにゴルフに出かけたり、贔屓のJ1の追っかけを奥さんといっしょに全国津々浦々を回ったりしていました。
H氏は、いわゆるキャリアではなく、叩き上げということもあって、これまでも上司から結構な目こぼしもあったようです。
管理人とほぼ変わらない収入で、傍目にも派手な生活と見えていたので、少し気になっていました。
ただ、H氏の場合は、持ち家があることもあり、住宅ローンを抱えていないので、派手な生活ができるんだと納得していました。
２ H氏の驚きの生活
このような派手な暮らしをしていて、大丈夫かと思っていました。
何しろ奥さんもパートに出ているそうなので、そう生活は楽ではないと感じていました。
ある日、彼は職場にV6のトヨタアルファードで乗り付けてきました。
ショールームに行ったらひとめぼれしたんだと優越感に満ちた顔で、言っていました。
V6エンジンですと、諸経費込で550万円は超えます。
管理人はローンに悲鳴を上げ、腕時計やハンカチはダイソーで108円でしのいでいましたので、H氏の派手な生活に腰を抜かしました。
そういえば、H氏は、腕時計もロレックスを見せびらかしていました。
管理人からすると、まったく尊敬に値する人物ではありません。
しょっちゅう東南アジアに行く姿を見ても、うわさでは現地妻がいるのではといぶかしげに見られていました。
３ H氏が派手に生活できた理由
何故H氏は、派手な生活ができるのか？
ようやく答えがわかりました。
管理人が赴任する2年前に彼はアパート経営に手を出していました。
自宅を担保に、8,000万円借りて、郊外の駅からさほど離れていない場所に8世帯向けの賃貸アパートを建設しました。
家賃を7万円としても、月に56万円の収入が入ります。
年間にすれば672万円の副収入です。
12年ほどで、資金を回収でき、その後は黙っていても1年に672万円の収入が入る計算です。
H氏はそれを見込んで、どんどん派手な生活にのめり込んでいった訳です。
４ 計画は順調そのもの
H氏の計画は、順調そのものでした。
駅もそう離れていないので、満室状態で彼の計画通りに進んでいるようでした。
まさにミニバブル、サラリーマンの夢、副収入による好きなことを好きなようにできる生活の実現です。
ただし、管理人はまったく嫉妬心は抱いていませんでした。
むしろこのままうまくいくわけがないとアパート経営の危うさを危惧していました。
5 東日本大震災ですべてが狂う
そんな順風満帆な副収入生活は、ある日突然終了します。
東日本大震災の発災です。
被災した家屋は、住居用であれば、被災の程度によって、世界中から集まった浄財や国予算から義捐金が交付されましたが、業として営む建築物については義捐金の対象外です。
被災した市民には交付されましたが、大家さんには1円も出ない仕組みです。
当たり前といえば当たり前のことです。
もちろん被災の程度によって、地震保険から支払いがありますが、全壊以外の支払いは雀の涙しか出ません。
H氏のアパートも一部損壊で、建物の構造には直接影響はありませんでしたが、壁面のひび割れやクロスの断裂、ガス給湯器の破損など金額的には相当の出費が発生したそうです。
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６ 好事魔多し
できるだけ早くリフォームを行いましたが、震災発生以降は入居者が満室にならず、返済計画が狂ってしまっているそうです。
風のうわさが聞こえてきました。
だいぶ焦燥しているようで、やつれてしまい、風貌がすっかり変わってしまったそうです。
ただ思うには、震災が発生しなくとも早晩満室は維持できないということは、同僚との間でもうわさにはなっていました。
特にアパートの場合は、マンションと違って建築工費が安上がりに済むのでその分傷みも早く生じてきます。
入居者というのは勝手なもので、築浅の物件には好んで入居しますが、7-8年経過すると、人気が落ちるものです。
そこで頻繁にリフォームし、新しさを打ち出していかないと入居者が減ってしまいかねません。
結果的には天災により人生設計が狂ってしまったH氏ですが、地震が発生しなくともあまりにも夢物語の計画はいずれ破たんが見えていたと思います。
７ うまい話で素人が成功するわけがない
H氏の計画が現実的であれば、先に不動産関係者が参入していたはずです。
年利換算にして10%の利回りがあるとしたら、参入者はもっと増えているはずです。
しかし、H氏のほかに参入者がいなかったということは、それだけリスクを抱えた投資であったということです。
アパート経営は、保守点検、維持修繕は経営者の義務ですし、何よりも入居者を確保しなければなりません。
また、入居者に不良な者がいて、滞納を繰り返してもなかなか追い出すことはできません。
さまざまな苦労が想定されるからこそ、アパート経営に参入する人は、30年一括借り上げシステムを謳う業者の方法に乗り、負債をさらに増やしてしまいます。
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マイナス金利で低金利の時代、人口減少で空き家が800万戸もある時代に、アパート経営がうまく行く可能性は、相当に厳しいと思います。
８ H氏のその後
震災から7年半が経ちました。
あれからH氏と職場がいっしょになることはありません。
ただ、うわさによると車は軽自動車に変え、ロレックスも止めたそうです。
好きなゴルフも海外旅行も止めてしまったそうです。
管理人はH氏に同情の余地は一切ありません。
見通しが甘く、さらに先食いまでしてしまった人間の末路です。
うわさでは娘に起業させ、自分が実質的なオーナーとなり、副業を始めているらしいですが、社内規定に抵触するのではないかと懸念しています。
９ まとめ
いかがでしたか。
アパマン投資は数年前から、サラリーマンやOLの投資として、マネー系の雑誌などでずいぶん取り上げられていて、関心を持つ方も多かろうと思います。
しかし、アパマン投資の場合、常に満室が前提で、資金計画回収計画が論じられており、肝心の満室確保対策、そして常に発生する保守点検維持管理に要するコストは、ほとんど深掘りしていません。
我が国には借家借地法があり、借地人の権利は強く、一度入居したら、なかなか退去はむずかしいものです。
すべての入居者が、めぞん一刻のような住民であればいいのですが、中には平気で滞納する者や、迷惑行為を行う者もいないとは限りません。
オーナー（大家）は、心休まる時はありません。
素人が安易に簡単に参入できる世界ではありません。
もし、計画通りのうまい話であれば、素人が参入する前に、不動産関係者が直接アパマン経営に参入しているはずです。
ゆめゆめ安易に参入することがないようにしたいものです。
なお、アパマン経営で成功している人も多いと聞いています。
このブログはあくまでも管理人の経験に基づいた私見ですので、ご注意ください。
それでは
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株式はこれから買うべきか、投資信託にす… トイレの神様は本当にいるのか説考
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参考５：アパート経営で失敗する人の特徴7つと回避法
アパート経営で失敗する人の特徴7つと回避法
アパート経営
「アパート経営で毎月安定した収入を得たい。でも、多額の借金を抱えて破綻したらどうしよう…」そう考えて一歩を踏み出せない人は多いのではないだろうか。
今回は、アパート経営に挑戦したいけれど失敗するのは怖いという人のために、アパート経営の仕組みや失敗例と回避法などを紹介する。
≪目次≫
1. アパート経営の仕組みとは？マンション経営との違いは？
2. 実はたった0.2％！アパート経営で破綻する人の割合
3. アパート経営で失敗する人の特徴7つと回避方法
アパート経営・投資の仕組みとは？マンション経営との違いは？
まず、アパート経営・投資とはなにかを説明しよう。
「アパート経営」とは、アパートの所有者が入居者に部屋を貸すことで毎月の賃料を得る投資手法である。
かつては、地主が所有する土地に新築アパートを建築して運営するのが一般的なアパート経営であり、相続税対策などの側面も強かった。しかし昨今は、サラリーマンや公務員によるアパート経営・投資が急激に拡大し、多くの人がサラリーマン大家として会社員の年収と同等の利益を副業感覚で得ている。
「アパート経営」という場合は、新築中古問わずアパート1棟の建物と土地を所有して経営を行うことがほとんどだ。
「マンション経営」という言葉も耳にすることが多いと思うが、マンション経営は一般的に、マンションの一部屋を購入し運営する「ワンルームマンション投資」「区分所有投資」を指すことが多い。
不動産投資の手法は、大きく分けると「アパートを1棟丸ごと所有し運営するアパート経営・投資」と「マンションの一部屋を所有し運営する区分所有投資」に分けられるのだ。
今回は、より投資効率が高い「1棟アパートを所有し運営するアパート経営・投資」を中心に説明していくが、一室のみを所有するワンルームマンション投資、区分所有投資も基本的には同じだと考えて問題ない。
[関連記事] マンション経営で失敗した2人の事例
アパート経営・投資でなぜ失敗する？
毎月の家賃という安定した収入をベースにして資産形成を目指すアパート経営は、FXや株など他の投資方法に比べて安定性の高い投資（ミドルリスク・ミドルリターン）だといわれている。始めるにあたり、専門的な資格なども特に必要ない。
ではなぜ、そのアパート経営で失敗してしまう人がいるのか。
アパート経営・投資を始めるには、「どんな場所でアパート1棟を購入するか」、「初期費用と運営コストはどれくらいかかるか」、「どのような金融機関から融資を受けるか」、「自己資金はいくら必要か」、「いかに利益がでる管理・運営を行えるか」、「個人はでなく法人化して会社経営にすべきか」などメリット・デメリット含め考えるべきポイントが多岐にわたる。
一言でアパート経営といっても、購入・融資・管理などオーナーとなる投資家が学ぶべきポイントは非常に多く、それらの知識・ノウハウが足りないまま始めてしまい失敗につながるのだ。
実はたった0.2％！アパート経営・投資で破綻・破産する人の割合
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アパート経営・投資で心配される「失敗のリスク」。失敗の不安を抱いている人に知っておいてほしいのは、アパート経営に失敗し破綻する人の割合は1％にも満たないということ。
それは、スルガ銀行のデータからも読みとれる。スルガ銀行は、アパート経営・投資を行う人なら誰でも知っている金融機関だ。2つの大きな特徴は、他の金融機関では融資が付かないような物件でも積極的に融資を行うこと、またその貸出し金利が3.5〜4.5％と高いこと。
つまり、使い方を間違えると破綻の可能性が他の金融機関よりもずっと高くなるということだ。
そんなスルガ銀行でも、平成29年3月期の決算資料によると3か月以上のアパートローン延滞率は0.2％前後とかなり低い。スルガ銀行で0.2％ということは、他の金融機関ではもっと低い水準だということが想定ができる。
アパート経営・投資で破綻する人の割合というのは、多くの人が漠然と考えているよりもかなり小さなものなのである。
[関連記事] 不動産投資でローンが支払えなくなり破綻したらどうなる？
アパート経営・投資で失敗する人の特徴7つと回避法
では、実際にアパート経営・投資で失敗する人はどんな人か、その特徴と回避方法を以下の7つに分けてみていく。失敗する人の特徴を把握し、アパート経営の成功率を高めよう。
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失敗1：物件さえ購入すればアパート経営で稼げると思っている
失敗2：アパート経営で「利回り」だけを重視し過ぎる
失敗3：アパートを購入する地域選びを間違っている
失敗4：アパート管理会社を活用できていない
失敗5：節税目的でアパートを購入してしまう
失敗6：不動産会社に勧められた物件を購入してしまう
失敗7：アパート経営に関する知識を勉強して得ていない
失敗1：物件さえ購入すればアパート経営で稼げると思っている
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破綻する割合は少ないアパート経営・投資だが、物件を購入しただけで家賃収入が入るほど簡単なものでもない。
アパート経営には必ず、空き部屋がでて家賃収入が入らなくなる空室リスクがつきまとう。例えば、一人暮らし用の賃貸住居では、居住年数2〜4年の人が70％台と圧倒的に多く、空室になる部屋が絶えず発生する。3月の入れ替わりの時期には空室が2、3部屋と同時に重なることもあるだろう。
物件さえ購入すれば、常に満室の状態でアパート経営ができ家賃収入が入ってくると考えている人は、空室リスクの適切な対処方法を知らず経営に失敗してしまう可能性が高いといえる。
【失敗1の回避法】アパート購入後の空室対策を事前に立てておく
空室に対する失敗を回避するには、空室が出た時の対策を事前にきちんと立てておくことだ。
例えば、空室発生時には、クリーニングや原状回復（壁紙の張り替えや浴室のカビ取り）が必要になる。そこにかかる修繕費用を抑えるため、適切な価格設定を把握し、割安なクリーニング業者や壁紙の張り替えを安く行ってくれる職人を事前に探しておくことは大切だ。
また、空室が続いた時にローン返済ができないと破綻リスクが高まるため、アパート経営で入ってくる毎月の賃料は緊急用に備えておくのが投資初期の基本である。
“空室＝賃料の入ってこない期間”をいかに減らし入居率を高めるかで、アパート経営での利益が大きく変わるということを心得よう。
[関連記事] 不動産投資のリスクとは？〜空室・家賃滞納・地震・火災編〜
[関連記事] 不動産投資のリスクとは？〜金利上昇・損害賠償編〜
失敗2：アパート経営で「利回り」だけを重視し過ぎる
アパート経営・投資における利回りとは、投資額に対する年間賃料の割合のことである。
例えば、5,000万円の1棟アパートに対して利回り10％の場合、年間賃料は500万円だ。同じく5,000万円の1棟アパートが利回り8％であれば、年間賃料は400万円となる。
この場合、一見すると利回り10％の物件の方が利回り8％の物件より収益性は高いように思える。しかし、不動産投資ではさまざまな理由により、利回りどおりの利益が得られない場合があるので注意が必要だ。
相場より高利回りな物件には理由があることも多く、「ほとんどが空室」「再建築不可」「エレベーターのメンテナンス費用が高い」など難しい要素が絡んでいることがある。
こういった物件を高利回りで買えたとしても、事前にリスクを見極める選球眼が必要となり、想定通りの利益を得られず失敗してしまう可能性が高いことを覚えておこう。
【失敗2の回避法】高利回りであることの理由を確認する
利回り10％以上など高利回りの物件を見つけたら、高利回りである理由を確認するべきだ。
「売主が相続で売り急いでいる」「相場がわかっていない不動産会社が売りに出している」などが理由であれば特に問題はない。
一方、借地権や再建築不可であることが理由だった場合、金融機関の融資が付きづらく売却も難しいことが多いため、相応の専門知識やノウハウがなければ買うべきではないだろう。また、高利回りでも空室の多い物件はリフォーム費用が追加でかかることになるため、安価で満室にするためのリフォーム知識や資金がなければ経営は難しいだろう。
高利回りの物件には必ず理由があることを理解し、利回りの数字だけでアパートの良し悪しを判断しないようにするべきだ。
[関連記事] 不動産投資の利回り計算方法（表面利回りと実質利回り）
失敗3：アパートを購入する地域選びを間違っている
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アパート経営・投資をする際に重要なのが、立地の選択だ。
ここでいう立地とは、「都心ターミナル駅から徒歩3分」のように単に立地条件が良いということではない。そういった誰もが良いと認める都内の主要部は、当然ながら価格も高く人気もあるため、会社員が行うアパート経営ではあまり利益を得られない可能性が高い。
また、立地条件を「自宅の近く」などに設定している人も多いが、自宅近辺が賃貸需要の高い良好な立地であるとは限らない。アパート経営において重要な立地選択を、たまたま建っている自宅近辺に設定するというのでは、自ら失敗しにいっているようなものだ。
【失敗3の回避法】特定の地域を定めず、広く物件を探す
ではどういった立地を選べばいいだろうか？
もっとも確実なのは、特定の地域を定めずに広く物件を探し、良い物件情報があたった時にその地域の不動産会社にヒアリングをして、現状の賃貸需要や地域の適切な家賃相場などを個別に聞いていく方法だ。「人口減少が進んでいるため、地方でのアパート経営は危険だ」などと言う人もいるが、地方であっても賃貸需要が多い地域はたくさん存在する。
賃貸需要や地域相場に関しては、その地域に精通している不動産会社にヒアリングをするのがもっとも効率が良い。具体的なヒアリング方法は「東京の空室率34.74％は本当か？「空室率の高さ」があてにならないワケ」でも紹介しているので参考にしてみてほしい。
失敗4：アパート管理会社を活用できていない
アパートの管理会社は、「入居者の募集」から「日々のクレーム処理」「緊急時の対応」「家賃の入金管理」まで、アパート経営を円滑に行うために欠かせない大切なパートナーだ。基本的には、家賃の5％程度を管理手数料として支払うことで、アパートの管理を行ってくれる。
管理手数料を惜しんで自主管理を行うアパート経営者もいるが、これはデメリットが多く失敗する可能性が高いのでおすすめしない。
自主管理の場合、家賃滞納があったら自分で入居者に連絡をとって催促をしなければならない。また、水道やガスの故障などで、入居者から早朝や深夜に連絡がくることもあるだろう。さらに、アパート経営において一番大切な入居者の確保を、空室が出た後に自分一人で行わなければならず、空室損が大きくなる可能性が高いのだ。
【失敗4の回避法】アパート管理は専門家に任せる
アパート経営・投資は一人で行うのではなく、多くの専門家の力を借りながら（もちろん相応の手数料を支払って）行った方が、結果として経営が安定し利益を大きくすることができる。先の例でいえば、滞納や故障の対応をその都度自分が行うとなると、それだけで肉体的にも精神的にも疲弊し、次の良い物件を探すどころではなくなってしまうだろう。
必要な費用を専門家に支払いながら適切に任せた方が、アパート経営・投資は安定し次のステップへと進みやすいのだ。
[関連記事] アパートの空室対策は、管理会社選定が重要
失敗5：節税目的でアパートを購入してしまう
節税イメージ
サラリーマンにとって「節税対策としてのアパート経営・投資」は、雑誌でもたびたび特集が組まれるほど人気の節税手法である。しかし、その仕組みを正しく理解している人は少ないため説明しておこう。
アパート経営のためにアパート1棟を購入すると、さまざまな経費が発生する。特に、物件を購入した年は赤字（家賃収入よりも出ていく経費の方が多い状態）となることが多い。
会社員の場合、この赤字分を給与所得と合算し、所得税・住民税などの税金を下げることができるのだ。初年度以降も、飲食費やタクシー代、書籍代などを「アパート経営・投資のための経費」とすることが可能で、こうした経費を積み上げて赤字化した分を確定申告で給与所得と合算し、税金を下げることができる。
これがいわゆる「サラリーマンのアパート経営・投資での節税対策」の仕組みである。
しかし、よく考えてほしい。税金は、儲けがでた利益に対してかかるものだ。アパート経営・投資における節税対策とは、「儲けがでずに赤字化して確定申告での税金を下げる」ということであり、「節税効果の高いアパート経営＝儲けのでないアパート経営」ともいえるのだ。
節税目的のアパート経営は、儲けのでるアパート経営とは相反する関係にあると知っておいてほしい。
【失敗5の回避法】利益がでるアパート経営を目指す
アパート経営でもっとも大切なのは「利益をあげる」ことである。優良なアパートを購入して運営できれば利益はあがり、それに応じて税金が増えるのも当然のことだ。「節税」という言葉に騙されず、利益がでるアパート経営を目指そう。
さらに覚えておきたいのが、節税のために赤字化運営を続けていると、金融機関から追加で融資をしてもらえないという深刻なデメリットが発生するということだ。
金融機関は当然ながら、赤字の企業や個人に資金を貸したくないと考える。そうなると、良い物件が出てきても融資が付かず買えないという、アパート経営・投資において最悪の事態に陥ることになる。また、リフォームや設備に対する少額の費用でさえ、追加融資を受けられないこともあるだろう。
節税のためのアパート経営・投資は、長期的に考えるとさまざまなリスクを伴い、失敗する可能性が高いのである。
[関連記事] 「節税できる不動産投資」と「儲かる不動産投資」は違う
失敗6：不動産会社に勧められた物件を購入してしまう
アパート経営に限らず、不動産投資において必ず理解しておきたいのが、不動産会社とアパート経営者の利害は完全には一致しないという事実だ。
たとえ良心的な不動産会社であっても、勧める物件がいつでも良いとは限らないし、不動産相場によって割安・割高の価格ラインは常に変化する。
不動産会社は物件を売ることで収入（＝仲介手数料）を得るが、売った後に発生する問題にまで対処してくれることはない。悪い言い方をすれば、どんなに問題が多いアパートであっても、売りさえしてしまえば不動産会社の仕事は終わりなのだ。
不動産会社が勧める物件はきっと良い物件だろうと思い込んでしまうとアパート経営での失敗につながる。
同様に、不動産会社が勧めるサブリース契約などにも注意が必要だ。サブリースは、不動産会社によるアパート一括借り上げを伴う家賃保証契約だが、オーナーが損をする可能性が高い。サブリースについては、「サブリース契約は損をする？仕組みとメリット・デメリット・注意点」を参考にしてほしい。
不動産会社に限らず、自分の判断軸をもたず、人から聞いた甘い話を鵜呑みにしてしまうと、詐欺まがいのトラブルに巻き込まれる危険性もあるため気をつけよう。
【失敗6の回避法】自分なりの判断基準を明確にもつ
アパート経営・投資をする際には、「自分の責任で物件を購入する」という強い意識をもつことが大切だ。アパート購入後に利益を出さないと困るのは、不動産会社ではなく自分自身なのである。
不動産会社は物件購入にあたっての大切なパートナーであり、プロの意見を聞くことが重要なのも間違いない。ただ、勧められた物件に対して、自分なりの判断ができない段階での物件購入はまだ早いと考えた方がいいだろう。物件を購入した後の責任はすべてアパート経営者である自分にあることを肝に銘じ、勉強して知識・ノウハウを蓄え、判断基準を明確に定めてからアパート経営に取り組もう。
[関連記事] 優良物件だけ紹介してくれる不動産会社は存在するか？
失敗7：アパート経営・投資に関する知識を勉強して得ていない
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失敗6にも通じるが、アパート経営が成功するか失敗するかは「勉強量＋行動量」にほぼ比例する。つまり、たくさんの知識を得て、ノウハウをもとに最大限行動すれば、多くの場合成功するのである。
なぜなら、アパート経営・投資は、すでに多くの成功者が手法や体験談を書籍やセミナーで公開している、ノウハウの確立した投資方法だからだ。逆にいえば、勉強をせずに挑んだ場合、かなりの確率で失敗物件を手にしてしまい、保有し続けることも売却することもできなくなる。
毎月の安定した家賃収入どころか、自分の給料から毎月数万円を物件の返済にあて続けなければならなくなるのだ。
【失敗7の回避法 】知識の蓄積を怠らないよう地道に努力する
一番簡単で効果のある勉強法は、アパート経営に関する書籍・本をできる限りたくさん読むことだろう。書籍・本を出版するようなアパート経営者は、すでに成功しノウハウを確立している人が多く、そういった成功者の知識を1冊1,500円程度で得られると考えると費用対効果はかなり高いといえる。また、不動産投資経験者のブログなども参考になるだろう。
まずは書籍・本でさまざまな知識や手法を学んでから、自分に合いそうな著者のセミナーや勉強会に参加すると、ノウハウの蓄積は加速度的に進むはずだ。
[関連記事] 不動産投資の勉強を始めてから物件を買うまでに必要な期間は？
[関連記事] 不動産投資セミナーを失敗せず選ぶ5つのポイント
アパート経営・投資で失敗を避けるには、正しい知識を身につけることが大切！
アパート経営・投資の成否は勉強量と行動量にかかっている。まずは地道な勉強によって正しい知識を身につけることが大切であり、知識を身につけた後は前向きに行動し続けることが必要となってくる。
逆にいえば、この点さえ心に刻んでいれば、破綻に至るような大きな失敗はないだろう。今回説明してきたアパート経営で失敗する人の7つの特徴とその回避方法も、大切な知識の一つとして覚えておこう。
アパート経営について、さらに詳しい知識やノウハウを得たいという人は、会社員でも月50万円以上の利益を得るために不動産投資の方法が30日間無料で学べるメルマガ講座や「失敗ゼロ」を実現するための不動産投資セミナーも参考にしてみてほしい。
